Aileen Barrameda plant, in den kommenden Monaten ein Haus in Los Angeles zu kaufen, unbeeindruckt von den Hypothekenzinsen, die zwar kürzlich gesunken sind, aber hartnäckig hoch bleiben – doppelt so hoch wie zu Beginn der Coronavirus-Pandemie.
„Wenn ich die Mittel habe, in den Markt einzusteigen, kann ich es genauso gut jetzt tun, denn die Immobilienpreise werden voraussichtlich nur steigen“, sagte Barrameda.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum bleibt für viele Amerikaner ein großes Problem und ein wichtiges politisches Thema. Der ehemalige Präsident Donald Trump hatte zuvor die Hoffnung geäußert, dass Zinssenkungen der Federal Reserve die Hypothekenlast für angehende Hausbesitzer verringern würden.
Laut Freddie Mac sank der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek, die in den USA am weitesten verbreitete Art von Wohnungsbaudarlehen, in der vergangenen Woche auf 6,35 %. Dies war der größte wöchentliche Rückgang im vergangenen Jahr und der niedrigste Stand seit 11 Monaten.
Für Käufer wie Barrameda gibt es jedoch keine Garantie dafür, dass die Kreditkosten über ihr aktuelles Niveau hinaus deutlich sinken werden, trotz der jüngsten Zinssenkung der Federal Reserve.
Entscheidungen der Federal Reserve diktieren die Hypothekenzinsen nicht direkt. Stattdessen beeinflussen sie die Zinssätze, die Banken einander für die Aufnahme von Geldern berechnen.
Dies wirkt sich wiederum auf die Zinssätze aus, die Banken ihren Kunden für Kredite wie Hypotheken anbieten, sowie auf die Zinsen, die auf Sparkonten gezahlt werden.
In Erwartung der jüngsten Zinssenkung der Fed hatten US-Banken die Hypothekenzinsen bereits gesenkt, was darauf hindeutet, dass weitere erhebliche Rückgänge möglicherweise nicht zustande kommen werden. Potenziellen Hauskäufern, die auf eine stärkere Lockerung warten, könnte eine Enttäuschung bevorstehen.
Fed-Chef Jerome Powell deutete dies während einer Pressekonferenz am Mittwoch an.
„Die meisten Analysten glauben, dass eine erhebliche Zinsänderung erforderlich wäre, um den Wohnungssektor wesentlich zu beeinflussen“, sagte er und räumte gleichzeitig ein, dass niedrigere Zinsen die Nachfrage ankurbeln und Bauherren helfen könnten.
Darüber hinaus könnte das Risiko einer steigenden Inflation die Hypothekenzinsen in die Höhe treiben, wenn die Banken davon ausgehen, dass die Fed in naher Zukunft von weiteren Zinssenkungen absehen wird. Zentralbanken, einschließlich der Fed, vermeiden es in der Regel, die Kreditkosten zu senken, wenn sie die Inflation als übermäßig hoch empfinden.
„Ich glaube, die Leute erwarten eine große Wirkung davon“, sagte Nicole Stewart, eine Immobilienmaklerin bei Redfin in Boise, Idaho, in Bezug auf die Zinssenkung der Fed.
„Ich habe den meisten meiner Käufer sowie meinen Verkäufern geraten, dass wir bereits den Großteil der potenziellen Auswirkungen erlebt haben.“
Stewart stellte fest, dass ein Rückgang der Hypothekenzinsen im vergangenen Monat einige Käufer ermutigt hat. Anfang des Monats schrieb sie an einem einzigen Wochenende vier Angebote und schloss drei Verträge ab.
„Ein erheblicher Anstieg gegenüber allem in den letzten Jahren“, bemerkte sie.
Dennoch bleibt der US-amerikanische Wohnungsmarkt für viele unerschwinglich. Dieses Problem wird wahrscheinlich nicht durch zukünftige Entscheidungen der Fed oder den jüngsten Rückgang der Hypothekenzinsen gelöst werden.
Viele Hausbesitzer sicherten sich während des Höhepunkts der Coronavirus-Pandemie außergewöhnlich niedrige Hypothekenzinsen – im Bereich von 3 % –, die sie nur ungern durch den Verkauf ihrer Häuser aufgeben. Infolgedessen entscheiden sich Hausbesitzer, die andernfalls verkleinern würden, dafür, an Ort und Stelle zu bleiben, wodurch das Angebot an verfügbarem Wohnraum reduziert und die Immobilienpreise in die Höhe getrieben werden.
Laut Julia Fonseca, einer außerordentlichen Finanzprofessorin an der University of Illinois Urbana-Champaign, haben sich etwa 80 % der Hypothekennehmer Zinssätze unter dem aktuellen Durchschnitt von 6,35 % gesichert.
Während jeder Rückgang der Hypothekenzinsen zu einer leichten Lockerung des Marktes beiträgt, gibt es keine Anzeichen für eine erhebliche Entlastung am Horizont, sagte Fonseca.
„Wir sind möglicherweise noch weit davon entfernt, diese Märkte zu normalisieren“, sagte sie.
Kristin Carlson, eine potenzielle Erstkäuferin in der Gegend von Boise, beobachtet den Markt seit vier Jahren, während sie in der Zwischenzeit mietet.
Für Carlson bedeutet die jüngste Lockerung der Hypothekenzinsen, dass sie „dem Kauf so viel näher ist“. Sie äußerte sich begierig darauf, bald zu kaufen, in der Hoffnung, von den aktuellen Bedingungen zu profitieren, bevor die Zinsen möglicherweise weiter sinken, wodurch der Wettbewerb verstärkt wird.
Die Kreditkosten beeinflussen Carlsons Überlegungen hinsichtlich der Art von Haus, das sie sich realistisch leisten kann – die Nachbarschaft, die Größe und die Qualität des Bauherrn.
Hypothekenzinsen treten jedoch hinter anderen Faktoren zurück, einschließlich der Saisonalität und der Suche nach einem Haus, das ihren Bedürfnissen entspricht.
Laut Matt Vernon, Leiter des Konsumentenkreditgeschäfts bei der Bank of America, sorgen mäßig niedrigere Hypothekenzinsen für eine gewisse Entlastung und regen die Aktivität der Käufer an. Er warnt jedoch davor, dass der Rückgang wahrscheinlich nicht ausreichen wird, um die zugrunde liegenden Probleme zu lösen, die den Wohnungsmarkt plagen.
„Es gibt einen vorsichtigen Optimismus, dass wir in die richtige Richtung gehen“, sagte Vernon.
„Ich glaube nicht, dass sich die Wahrnehmung der Herausforderungen auf dem Markt durch die Käufer unbedingt geändert hat, aber es hat sicherlich ihre Aufmerksamkeit erregt.“
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