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England wird ab dem 1. Mai Räumungen ohne Angabe von Gründen verbieten, wie die Regierung bestätigt hat, und damit den Zeitplan für umfassende Reformen mit Auswirkungen auf Mieter umreissen.
Die Änderungen werden auch befristete Mietverträge abschaffen und Mieter auf „rollierende“ Verträge umstellen. Weitere Massnahmen umfassen das Verbot von „Bieterkriegen“ und die Festlegung klarerer Richtlinien bezüglich der Haltung von Haustieren.
Vermieter haben Bedenken geäussert, dass die Reformen zu einer verstärkten Kontrolle potenzieller Mieter führen könnten, und haben ihre Besorgnis über mögliche Komplikationen während der Mietdauer zum Ausdruck gebracht.
Wohnungsbauminister Steve Reed erklärte, die Regierung „beende die Zeit“ für „unredliche Vermieter“ durch das Mieterrechtsgesetz und die damit verbundenen Bestimmungen.
„Wir befinden uns nun in einem Countdown von nur noch wenigen Monaten bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes – damit sich gute Vermieter vorbereiten und schlechte Vermieter ihre Angelegenheiten in Ordnung bringen können“, fügte er hinzu.
Der Schatten-Wohnungsbauminister Sir James Cleverly warnte, dass die Reformen „Vermieter aus dem Markt drängen, das Angebot reduzieren und die Preise für Mieter in die Höhe treiben werden“.
Er erklärte, dass „mit einem Startdatum im Mai 2026 nun ein sechsmonatiger Ausverkauf bevorsteht, bei dem Mieter kurzfristig ausziehen müssen“.
Zwischen 2021 und 2023 mieteten etwa 4,4 Millionen Haushalte in England von privaten Vermietern. Die neuen Vorschriften werden voraussichtlich über 11 Millionen Menschen betreffen.
Das Mieterrechtsgesetz, das als die bedeutendste Überholung des Mietwesens in England seit über 30 Jahren gilt, wurde Ende Oktober formell genehmigt.
Während viele Mieter den angekündigten Zeitplan begrüsst haben, haben einige Vermieter Bedenken hinsichtlich des Tempos der Änderungen geäussert.
Ben Beadle, Chief Executive der National Residential Landlords Association, betonte, dass der für die Umsetzung der Änderungen vorgesehene Zeitrahmen „nicht ausreicht“.
Er fügte hinzu: „Wir haben stets argumentiert, dass Vermieter und Immobilienunternehmen mindestens sechs Monate ab Veröffentlichung der Verordnungen benötigen, um sicherzustellen, dass der Sektor auf die grössten Veränderungen seit über 40 Jahren angemessen vorbereitet ist.“
Ab Mai werden Immobilien auf „periodischer“ oder rollierender Basis vermietet, wodurch feste 12- oder 24-Monats-Verträge ersetzt werden.
Mieter, die eine Immobilie verlassen möchten, können eine Kündigungsfrist von zwei Monaten einreichen, eine Massnahme, von der die Regierung glaubt, dass sie Mieter daran hindern wird, für minderwertigen Wohnraum zu bezahlen.
Vermieter dürfen Mieter nicht mehr kündigen, weil sie Bedenken hinsichtlich unzureichender Immobilienbedingungen äussern.
Im Jahr bis Juni haben Gerichtsvollzieher die Häuser von über 11.000 Haushalten in England nach Räumungen gemäss Paragraph 21 wieder in Besitz genommen.
Victoria, 25, musste ihr Studium unterbrechen, nachdem sie im März eine Räumungsmitteilung gemäss Paragraph 21 erhalten hatte.
Sie wohnte in Durham, während sie die University of Northumbria besuchte, und glaubt, dass die Räumung teilweise durch Beschwerden über den Zustand der Immobilie motiviert war.
„Am Ende hatte ich keine andere Wahl, als wieder bei meinen Eltern einzuziehen, und ich war am Boden zerstört.“
Kerrie Portman, 27, wurde obdachlos, nachdem sie 2020 erhebliche Schimmelbildung in ihrer Wohnung in Cambridgeshire den Umweltbehörden gemeldet hatte.
Der Stadtrat organisierte eine vorübergehende Unterkunft und wies den Vermieter an, das Problem zu beheben, aber sie blieb verpflichtet, Miete zu zahlen.
Sie erklärte: „Ich finde es unverschämt, dass der Vermieter weiterhin die volle Miete verlangt hat… letztendlich stiess er auf keine wirklichen Hindernisse.“
Wenige Wochen nach ihrer Rückkehr in ihre Wohnung erhielt sie eine Mitteilung gemäss Paragraph 21, die sie obdachlos machte. Sie nahm ein Nickerchen in öffentlichen Toiletten, schlief auf langen Buslinien und duschte in ihrem Fitnessstudio.
„Ich finde es so lächerlich, dass das ganze Sicherheitsnetz und die Grundlage auf eine Laune des Vermieters hin weggezogen werden können“, sagte Kerrie.
Zehn Haushalte in Hackney, East London, die in Immobilien desselben Vermieters wohnen, berichteten kürzlich, Mitteilungen gemäss Paragraph 21 ohne Begründung erhalten zu haben.
Eine der betroffenen Mieterinnen, die anonym bleiben wollte, äusserte „echte Panik“.
„Wir haben um diese Zeit letztes Jahr nach einem Platz gesucht und es hat drei bis vier Monate gedauert, bis wir einen gefunden haben“, sagte sie.
Die Regierung bestätigte, dass alle Mitteilungen gemäss Paragraph 21, die vor Mai ausgestellt wurden, weiterhin gültig sind, aber Vermieter müssen bis zum 31. Juli 2026 ein gerichtliches Rücknahmeverfahren einleiten.
Die Reform des bestehenden Systems sieht vor, dass Vermieter ab dem 1. Mai Mieter nur noch unter bestimmten Umständen räumen dürfen: wenn Mieter Eigentum beschädigen, sich asozial verhalten oder mit Mietzahlungen erheblich in Verzug geraten.
Maureen Treadwell kontaktierte BBC News, um ihre Bedenken bezüglich des neuen Gesetzes mitzuteilen. Ihre Familie vermietet 10 Immobilien in Hampshire.
„Es gibt drakonische Geldstrafen, wenn man etwas falsch macht, daher fühlt sich das Ganze vermieterfeindlich an“, sagte sie.
Sie äusserte Bedenken, dass es ohne Reformen des Gerichtssystems zur Beschleunigung der Räumung problematischer Mieter zu einem Exodus von Personen kommen wird, die bereit sind, ihre Häuser zu vermieten.
„Lohnt es sich, sein Haus zu vermieten und dann einen Rechtsstreit zu führen, um es zurückzuerhalten, oder eine einjährige Verzögerung? Das lohnt sich nicht. Das wird die Wohnungskrise nur noch verschärfen.“
Reed sagte der BBC, er „arbeite mit dem Justizministerium zusammen, um zu prüfen, wie wir sicherstellen können, dass es nicht zu unnötigen Verzögerungen kommt“, wenn ein Vermieter einen Mieter räumen wolle, der sich daneben benimmt.
Vermieter dürfen Mieter auch dann räumen, wenn sie beabsichtigen, die Immobilie zu verkaufen oder zu beziehen, jedoch nicht innerhalb der ersten 12 Monate eines Mietverhältnisses.
Die neue Gesetzgebung umfasst auch ein Verbot von Bieterkriegen und Diskriminierung von Familien mit Kindern und Personen, die Sozialleistungen beziehen, sowie die Einführung eines transparenteren Verfahrens für Mieter mit Haustieren.
Zahlreiche Mietervertretungsorganisationen haben diese Änderungen begrüsst. Die Renters Reform Coalition, zu der Shelter, Generation Rent und Citizens Advice gehören, hebt Paragraph 21 als „ein grosses Problem“ hervor.
„Es ist nicht die Aussicht, Mietern diese wichtigen Rechte zu gewähren, die die Rekordobdachlosigkeit anheizt, sondern die grobe Ungerechtigkeit von Räumungen ohne Angabe von Gründen“, sagte Mairi MacRae von Shelter.
Das Mieterrechtsgesetz gilt für England. Schottland hat Räumungen ohne Angabe von Gründen im Jahr 2017 abgeschafft, aber Wales und Nordirland haben immer noch Räumungen ohne Angabe von Gründen unter etwas Ähnlichem wie Paragraph 21. Im Jahr 2022 erhöhte Wales die Kündigungsfrist dafür auf sechs Monate.
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