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Eine umfassende Reform des Mietmarktes in England, die als die bedeutendste seit über drei Jahrzehnten beschrieben wird, wurde formell genehmigt. Die neue Gesetzgebung zielt darauf ab, die Rechte der Mieter zu stärken.
Regierungsbeamte werden voraussichtlich in den kommenden Wochen die spezifischen Umsetzungsfristen und Details der Änderungen bekannt geben.
Die Änderungen werden voraussichtlich Millionen betreffen, da derzeit fast 20 % der britischen Haushalte in privat vermieteten Unterkünften wohnen.
Der überarbeitete Rahmen wandelt Mietverhältnisse in eine „periodische“ oder rollierende Basis um und weicht von den traditionellen befristeten Verträgen von 12 oder 24 Monaten ab. Diese Bestimmung ermöglicht es Mietern, in einer Immobilie zu bleiben, wenn sie dies wünschen.
Regierungsquellen geben an, dass diese Maßnahme die „Sicherheit für Mieter“ erhöhen soll.
Umgekehrt können Mieter, die eine Immobilie verlassen möchten, dies mit einer Frist von zwei Monaten tun, wodurch die Beschränkungen einjähriger oder längerer Verträge entfallen. Die Regierung beteuert, dass dies „der Ungerechtigkeit ein Ende setzen wird, dass Mieter dazu gezwungen sind, Miete für minderwertige Immobilien zu zahlen“.
Das Gesetz über die Rechte der Mieter gilt speziell für England. Schottland hat 2017 periodische Mietverträge eingeführt, während Wales und Nordirland weiterhin befristete Verträge zulassen.
Die Gesetzgebung zielt auch darauf ab, „Bieterkriege“ zu beseitigen, indem sie einen klar definierten Angebotspreis für Immobilien festlegt und potenzielle Mieter davon abhält, mehr als den angegebenen Betrag zu bieten.
Diese Änderungen kommen inmitten steigender Mietkosten, wobei das Office for National Statistics (ONS) vorläufig einen Anstieg der durchschnittlichen monatlichen privaten Mieten im Vereinigten Königreich um 5,5 % auf 1.354 £ in den 12 Monaten bis September 2025 schätzt.
Daten zeigen, dass in dem Jahr bis Juni über 11.000 Haushalte in England nach Räumungsverfahren ohne Angabe von Gründen durch Gerichtsvollzieher mit einer Wiederinbesitznahme konfrontiert waren.
Nach den neuen Bestimmungen ist es Vermietern untersagt, eine Immobilie innerhalb der ersten 12 Monate nach dem Einzug eines Mieters zu verkaufen oder selbst zu beziehen. Nach Ablauf dieser Frist müssen Vermieter eine Kündigungsfrist von vier Monaten einhalten.
Die Gesetzgebung umreißt jedoch spezifische Umstände, unter denen Vermieter weiterhin Räumungen betreiben können.
Vermieter behalten das Recht, jederzeit eine Kündigung auszusprechen, wenn ein Mieter Sachschäden verursacht, sich asozial verhält oder erheblich mit Mietzahlungen in Verzug gerät, was einen Mietrückstand darstellt.
Die Schwelle für eine Räumung aufgrund von Zahlungsrückständen wird von zwei auf drei Monatsmieten erhöht.
Wenn ein Vermieter aus diesen Gründen eine Kündigung ausspricht und der Mieter die Immobilie nicht innerhalb von vier Monaten räumt, entscheidet ein Gericht, ob es gerechtfertigt ist, die Übergabe der Immobilie anzuordnen.
Darüber hinaus verbieten die geänderten Bestimmungen Räumungen aufgrund von Beschwerden der Mieter über unzumutbare Lebensbedingungen.
Es wird ein „Decent Homes Standard“ eingeführt, zusammen mit dem bevorstehenden „Awaab’s Law“, das rechtzeitige Reparaturen von Gefahren vorschreibt. Dieses Gesetz ist benannt nach Awaab Ishak, einem Zweijährigen, der an den Folgen von Schimmelpilzbefall in seiner Wohnung in Rochdale starb.
Mieterhöhungen sind auf einmal pro Jahr begrenzt und müssen sich am „Marktpreis“ orientieren.
Vermieter müssen Mieter zwei Monate vor der Umsetzung einer Mieterhöhung benachrichtigen.
Mieter, die eine Mieterhöhung für übermäßig halten, können diese bei einem Gericht erster Instanz, einem Zivilgericht, anfechten.
Bestehende geschützte Kautionssysteme in England bleiben unverändert. Vermieter können eine maximale Vorauszahlung von fünf Wochenmieten für Jahresmieten unter 50.000 £ und bis zu sechs Wochenmieten für Jahresmieten von 50.000 £ oder höher verlangen.
Die maximale Vorauszahlungsmiete, die Vermieter verlangen können, ist auf eine Monatsmiete begrenzt.
In speziell gebauten Studentenwohnheimen können Vermieter Studenten eine Frist von zwei Wochen zum Auszug einräumen, die für bestimmte institutionelle Anbieter wie universitätseigene Wohnheime oder Unternehmen gilt, die an Studenten vermieten.
Private Vermieter, die Häuser mit Mehrfachbelegung an Studenten vermieten, bei denen die Mietvereinbarung maximal sechs Monate vor Beginn des Mietverhältnisses getroffen wurde, können Mieter räumen, um neue Mietverhältnisse zu ermöglichen.
Über die Hälfte der Bewohner müssen Studenten sein, und der Vermieter ist verpflichtet, eine Kündigungsfrist von vier Monaten einzuhalten.
Vermieter müssen solche Anfragen gebührend berücksichtigen und dürfen sie nicht „unzumutbar“ ablehnen. Mieter haben die Möglichkeit, „unfaire Entscheidungen“ anzufechten.
Diskriminierung von potenziellen Mietern, die Leistungen beziehen oder Kinder haben, wird für Vermieter und Makler illegal.
Vermieter und Makler behalten jedoch die endgültige Entscheidungsbefugnis bei der Auswahl der Mieter und werden weiterhin Referenz- und Erschwinglichkeitsprüfungen durchführen.
Die Renters Reform Coalition hat sich seit etwa einem Jahrzehnt für die Abschaffung der Section-21-Räumungen eingesetzt, die es Vermietern ermöglichen, Mieter ohne Angabe von Gründen innerhalb eines Zeitraums von acht Wochen zu räumen.
Direktor Tom Darling erklärte, dass die Abschaffung von Section 21 Mietern „echte Sicherheit in ihrem Haus“ geben würde.
Elizabeth Sugden, 35, aus Manchester, die sich an BBC News wandte, drückte ihre Unterstützung für die Änderungen aus und erzählte von ihrer Erfahrung, im vergangenen Jahr eine Section-21-Kündigung von ihrem Vermieter erhalten zu haben, angeblich weil der Vermieter die Miete „verdoppeln“ wollte.
Sie erklärte: „Es hat mein Leben buchstäblich ruiniert.“
Derzeit ist sie vorübergehend von ihrem Gemeinderat untergebracht, während sich ihre Besitztümer in einem Lager befinden.
Sie fügte hinzu: „Es ist, als ob unser Leben auf Eis liegt. So fühlt es sich an, weil wir mit nichts vorankommen können.“
Chris Norris, Chief Policy Officer der National Residential Landlords Association, teilte mit, dass sich Vermieter „nervös“ fühlten und hofften, von der Regierung mehr Klarheit zu erhalten.
„Sie wissen nicht wirklich, was in der Minderheit der Fälle passieren wird, in denen Mietverhältnisse schiefgehen“, kommentierte er.
Herr Norris prognostizierte, dass viele Vermieter Mieter nun strengeren Screening-Prozessen unterziehen würden.
„Wir werden sehr, sehr sorgfältig prüfen müssen, welches Risiko diese neuen Mieter bergen, und das hängt mit ihrer Fähigkeit zusammen, die Miete zu zahlen, ihrem Hintergrund, ob sie Gerichtsurteile gegen ihren Namen haben, ob sie in der Vergangenheit gute Erfahrungen mit der Miete gemacht haben.“
Er wies auch darauf hin, dass diese Reformen das Gerichtssystem zusätzlich belasten würden, insbesondere für diejenigen, die Räumungen oder Mieterhöhungen anfechten wollen, und stellte die Kapazität der Gerichte in Frage, eine solche Zunahme zu bewältigen.
Vermieterin Maureen Treadwell erklärte, dass Vermieter „das Vertrauen verlieren“ und bezeichnete das Gesetz als einen „langsamen Autounfall“.
Sie geht davon aus, dass das Gesetz letztendlich für Mieter „nach hinten losgehen“ und diejenigen am unteren Ende des privaten Mietmarktes unverhältnismäßig stark betreffen wird.
„Ich habe nette Mieter, denen ich eine Chance gegeben habe, und sie haben sich als großartig herausgestellt“, erklärte sie.
„Würde ich das jetzt tun? Nein. Wenn sie die Erschwinglichkeitsziele nicht erfüllen können – absolut nicht.“
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