تعتزم إيلين باراميدا شراء منزل في لوس أنجلوس في الأشهر المقبلة، غير مكترثة بأسعار الرهن العقاري التي، على الرغم من انخفاضها مؤخرًا، لا تزال مرتفعة بشكل عنيد – ضعف المعدل الذي واجهته في بداية جائحة فيروس كورونا.
صرحت باراميدا: “إذا كانت لديّ الوسائل لدخول السوق، فقد أفعل ذلك الآن، لأن أسعار المنازل من المتوقع أن تزيد فقط”.
لا تزال القدرة على تحمل تكاليف السكن مصدر قلق كبير للعديد من الأمريكيين وقضية سياسية بارزة. وقد أعرب الرئيس السابق دونالد ترامب سابقًا عن أمله في أن تخفف تخفيضات أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي أعباء الرهن العقاري على المشترين المحتملين.
وفقًا لفريدي ماك، انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، وهو النوع الأكثر شيوعًا من قروض المنازل في الولايات المتحدة، إلى 6.35٪ الأسبوع الماضي. ويمثل هذا أكبر انخفاض أسبوعي في العام الماضي وأدنى مستوى لوحظ منذ 11 شهرًا.
ومع ذلك، بالنسبة للمشترين مثل باراميدا، لا يوجد ما يضمن أن تكاليف الاقتراض ستنخفض بشكل كبير إلى ما بعد مستوياتها الحالية، على الرغم من خفض سعر الفائدة الأخير من قبل الاحتياطي الفيدرالي.
لا تملي قرارات الاحتياطي الفيدرالي بشكل مباشر أسعار الرهن العقاري. وبدلاً من ذلك، فإنها تؤثر على الأسعار التي تتقاضاها البنوك من بعضها البعض مقابل اقتراض الأموال.
وهذا بدوره يؤثر على أسعار الفائدة التي تقدمها البنوك للعملاء على قروض مثل الرهون العقارية، وكذلك الفائدة المدفوعة على حسابات التوفير.
توقعًا لخفض سعر الفائدة الأخير من قبل الاحتياطي الفيدرالي، كانت البنوك الأمريكية قد خفضت بالفعل أسعار الرهن العقاري، مما يشير إلى أن المزيد من الانخفاضات الكبيرة قد لا تتحقق. قد يواجه المشترون المحتملون للمنازل الذين ينتظرون المزيد من التيسير الكبير خيبة أمل.
أشار رئيس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول إلى ذلك خلال مؤتمر صحفي يوم الأربعاء.
وقال: “يعتقد معظم المحللين أن التحول الكبير في الأسعار سيكون ضروريًا للتأثير بشكل كبير على قطاع الإسكان”، مع الاعتراف بأن أسعار الفائدة المنخفضة يمكن أن تحفز الطلب وتساعد البنائين.
علاوة على ذلك، فإن خطر ارتفاع التضخم يمكن أن يدفع أسعار الرهن العقاري إلى الارتفاع إذا توقعت البنوك أن يمتنع الاحتياطي الفيدرالي عن إجراء المزيد من تخفيضات أسعار الفائدة في المستقبل القريب. تتجنب البنوك المركزية، بما في ذلك الاحتياطي الفيدرالي، عادةً خفض تكاليف الاقتراض إذا كانت ترى أن التضخم مرتفع بشكل مفرط.
قالت نيكول ستيوارت، وكيلة عقارات في شركة Redfin في بويز بولاية أيداهو: “أعتقد أن الناس يتوقعون تأثيرًا كبيرًا من هذا”، في إشارة إلى خفض سعر الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي.
“لقد كنت أنصح معظم مشتري وبائعي، بأننا شهدنا بالفعل غالبية الآثار المحتملة.”
وأشارت ستيوارت إلى أن انخفاض أسعار الرهن العقاري على مدى الشهر الماضي شجع بعض المشترين. في وقت سابق من هذا الشهر، كتبت أربعة عروض ووضعت ثلاث صفقات قيد التنفيذ في عطلة نهاية أسبوع واحدة.
وعلقت قائلة: “زيادة كبيرة عن أي شيء في السنوات القليلة الماضية”.
ومع ذلك، لا يزال سوق الإسكان في الولايات المتحدة غير ميسور التكلفة بالنسبة للكثيرين. من غير المرجح أن يتم حل هذه المشكلة من خلال قرارات الاحتياطي الفيدرالي المستقبلية أو الانخفاض الأخير في أسعار الرهن العقاري.
حصل العديد من مالكي المنازل على أسعار فائدة منخفضة للغاية – في نطاق 3٪ – خلال ذروة جائحة فيروس كورونا، وهم مترددون في التخلي عنها عن طريق بيع منازلهم. وبالتالي، فإن مالكي المنازل الذين قد يختارون تقليل حجم منازلهم يبقون في أماكنهم، مما يقلل من المعروض من المساكن المتاحة ويرفع أسعار المنازل.
وفقًا لجوليا فونسيكا، أستاذة مالية مشاركة في جامعة إلينوي أوربانا شامبين، قام حوالي 80٪ من مقترضي الرهن العقاري بتثبيت الأسعار بأقل من المتوسط الحالي البالغ 6.35٪.
بينما يساهم كل انخفاض في أسعار الرهن العقاري في تخفيف طفيف للسوق، لا توجد مؤشرات على وجود ارتياح كبير في الأفق، على حد قول فونسيكا.
وقالت: “قد نكون لا نزال بعيدين عن تطبيع هذه الأسواق”.
تراقب كريستين كارلسون، وهي مشترية محتملة لأول مرة في منطقة بويز، السوق لمدة أربع سنوات أثناء استئجارها في هذه الفترة.
بالنسبة لكارلسون، يعني التخفيف الأخير لأسعار الرهن العقاري أنها “أقرب بكثير إلى إجراء عملية شراء”. وأعربت عن حماسها للشراء قريبًا، على أمل الاستفادة من الظروف الحالية قبل أن تنخفض الأسعار بشكل محتمل، مما يؤدي إلى تكثيف المنافسة.
تؤثر تكاليف الاقتراض على اعتبارات كارلسون فيما يتعلق بنوع المنزل الذي يمكنها تحمله بشكل واقعي – الحي والحجم وجودة البناء.
ومع ذلك، فإن أسعار الرهن العقاري تتراجع إلى عوامل أخرى، بما في ذلك الموسمية وإيجاد منزل يتوافق مع احتياجاتها.
وفقًا لمات فيرنون، رئيس قسم الإقراض الاستهلاكي في بنك أوف أمريكا، فإن أسعار الرهن العقاري المنخفضة بشكل متواضع توفر بعض الراحة وتحفز النشاط بين المشترين. ومع ذلك، يحذر من أن الانخفاض من غير المرجح أن يكون كافيًا لحل المشكلات الأساسية التي يعاني منها سوق الإسكان.
قال فيرنون: “هناك تفاؤل حذر بأننا نسير في الاتجاه الصحيح”.
“لا أعتقد أنه بالضرورة قد غير تصور المشترين للتحديات في السوق، لكنه بالتأكيد لفت انتباههم.”
يحذر محافظ بنك إنجلترا من أننا “لم نخرج من الغابة بعد” فيما يتعلق بارتفاع التضخم.
يؤثر سعر الفائدة الذي يحدده بنك إنجلترا على معدلات الرهن العقاري والقروض والمدخرات لملايين الأشخاص.
يقوم الاحتياطي الفيدرالي بأول خفض لأسعار الفائدة منذ عام 2024، ويشير إلى المزيد في المستقبل.
يمكن أن تؤدي الأسعار المرتفعة، التي تغذيها التعريفات جزئيًا، إلى تفاقم الانقسام في الاقتصاد الأمريكي بين من يملكون ومن لا يملكون.
يحاول ترامب عزل كوك من منصبها كجزء من المواجهة بين الرئيس والبنك المركزي الأمريكي.